全国著名房地产纠纷律师

全国著名房地产纠纷律师-张元江
收藏律师 | 设为首页
咨询热线:18600033607
首席律师
全国著名房地产纠纷律师-张元江
认证:
VIP:
  • 张元江律师
  • 手   机:18600033607
  • 电   话:18678781827
  • 所在地区:北京- 北京市
  • 执业证号:11101200910126089
  • 执业机构:北京在明律师事务所
  • 联系地址:北京市东城区东四前炒面胡同33号瀚海科技大厦D座D01号
  • Email:2540763495@qq.com
  • 专长领域:
  • 合同纠纷 房产纠纷 刑事辩护 行政诉讼
网站公告
全国著名房地产纠纷律师张元江律师擅长房地产各类疑难纠纷案件的处理,丰富的办案经验,为客户提供房产方面全方位的法律咨询服务。电话:18600033607
更多>>
在线咨询
标题:
内容:
验证:
你现在的位置:首页  >>   房屋租赁

租房市场的发展与不足的透彻分析

来源:全国著名房地产纠纷律师时间:2013-11-07 14:41:07
 从大的方面来说,住房体系包括住房市场体系和住房保障体系,每个体系最简单的构成是买卖市场和租房市场。在国外房地产理论上,这两个市场通常被称为房地产资产市场和房地产使用市场。在市场平衡的情况下,这两个市场是相通的,也就是说,无论购房还是租房,住房成本负担应当是一致的。但在我国当前两者则出现了较大的差异,这不仅在于房价上涨和结构性过剩等原因,也在于住房体系的发展不平衡,这里我们主要以北京市住房租赁市场为例。

  住房改革特别是房地产调控以来,北京市住房租赁市场发展活跃。其发展特点主要表现为:一是租赁市场需求上涨快于购房市场。据房产中介反映,北京租赁住房与买卖住房的比例2004年为2.4∶1,2007年上升为4.5∶1;2008~2009年因为奥运会因素导致租赁需求大起大落,2010年进一步上升为5.1∶1,2011年以来基本保持平稳状态。二是租赁价格水平持续上涨,但涨幅慢于房价涨幅。据北京市住建委统计,2010年末,每平方米使用面积的月租金水平44.2元,是2004年的2.23倍,比同期房价涨幅低2倍左右。但2011年以来租金水平呈稳步上升态势,年末达到每平方米49.1元,2012年年中达到每平方米51.2元,在房价基本停涨的情况下,住房租金仍在进一步提升。三是租赁区域较为集中。CBD、中关村和亚奥三大商圈周边区域,以及地铁交通线沿线的新兴社区等这些区域的交易量占北京市租赁交易总量的70%以上。四是主导户型结构呈两极分化态势。随着大量小户型商品房项目的入市,2010年以来租赁市场中的一居室比重提升最为明显。同时,高端市场中的三居室比例提升幅度较高。这主要是由于在限购情况下,大量的投资客和改善型需求购房者进入二手房市场,并且住房持有人以租养房的比例也在快速提升。在这种情况下,北京市住房租赁市场怎能不出现快速增长呢?

  尽管北京市住房租赁市场获得了长足发展,但是预计北京市常住人口和外来人口新增量将继续保持在60万~100万之间,高校毕业生接近22万人,这些人中80%以上要通过租房解决住房问题,未来住房租赁需求仍将稳步增长,住房租赁市场仍将进一步扩大。另外,北京市城市规划中的城中村改造、CBD东进、金融街西扩以及第二机场选址将会产生大量拆迁导致的住房租赁需求;同时,高涨的房价和连续出台的调控政策,导致购房人群出现观望情绪,形成一部分租赁需求。

  北京市住房租赁市场仍将进一步发展,那当前又存在哪些问题呢?

  目前北京租赁住房供应主体基本为私人,这与国际上由机构长期持有物业,规范化、规模化地向社会提供房屋租赁的成熟模式不同。在这种情况下,租赁双方行为极不规范。出租人方面,主要是隐瞒物业权属,出租房屋不符合安全、卫生、消防标准;合同未到期擅自解除合同收回房屋,逃避应承担的维修义务,不退还押金等。承租人方面,主要是提前解约,中途退出,拖欠房租,损坏设备、物品,擅自改变房屋结构,未经授权转租等。对达成租赁意向的,很少履行正规的登记备案手续。据房产中介反映,履行登记备案的不足租赁交易量总数的20%。登记备案率较低,导致住房租赁市场的调控和监管工作难以落到实处。

  这进一步造成租赁住房市场存在明显的结构性问题。在住房租赁市场上,租赁期限明显被压缩,许多租房人都将租房居住作为购房的临时性过渡,长期住房租赁难以规范发展。这就造成大量的陋租简租现象,居民生活品质大幅降低。在北京住房市场上,一居室住房供应缺口很大,存量潜力也严重不足,三居室以上住房供应充足,而且有大量存量房源尚未盘活,120平方米以上住房市场空置率较高,住房资源存在结构性浪费。另外,房屋租赁经纪机构运作不规范。相关管理部门对代理期限、服务收费,以及权责关系等界定不清,政策规定难以明确。

  而要完善住房租赁市场,首先应当尽快启动房屋租赁管理信息化工作,构建租赁管理协作机制。利用采集的租金信息,定期向社会发布分区域、分类型的租赁指导价,加强政府引导。由市政府牵头,建立房屋租赁市场管理的部门联动协作机制,减少监管重叠,消除监管盲区。其次,大力扶持和规范经纪行业。发挥行业协会的作用,制定房屋租赁经纪行业规则和租赁服务行为准则。同时,明确租赁代理业务内涵,推行独家代理制度,打破相关政策障碍,鼓励经纪机构运用自身的信息优势和专业化经营技术,针对市场中的供求矛盾和需求多样化等问题,盘活闲置房源,提供代理服务。三是鼓励开发商等机构投资者进入租赁市场。允许企业通过上市、信托、投资基金、发行债券、资产证券化等方式,筹集长期性资金发展租赁型住房;对租赁型住房给予税收优惠,土地出让金实行年租制的政策。长远来看,应当着手进行住房租赁行为立法,为租赁行为及其法律关系提供切实有效的依据。借鉴物业管理纠纷四方调解机制经验,发挥基层服务站、社区、街道等作用,探索建立多元化的纠纷解决机制。

  建立规范畅通的住房资产市场和使用权市场体系,才能提高住房资源的利用效率;规范发展住房租赁市场,才能完善房地产宏观调控机制。住房供给情况已经基本清楚,那么住房需求一方又是怎样的情况呢?请看下节——《购房需求的变迁》。

网站首页 | 律师介绍 | 法律咨询 | 律师风采 | 联系方式
  • QQ咨询
  • 网上咨询
  • 18600033607