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无转租权能否主张返还转让费?

来源:全国著名房地产纠纷律师时间:2013-11-07 14:41:07
        陈先生在xx县东门镇民族商业街有一处门面,2009年8月1日的时候承租给覃女士,租期是六年,到2015年7月31日为止。

  在签订房屋租赁合同的时候他们还约定了,如果覃女士转租或换房屋使用都必须经过陈先生的同意。可是,在去年6月29日的时候,在我完全不知内情的情况下,覃女士和她老公每经过陈先生的同意,就跟我达成口头转让协议,我交了17000元的转让费,使用这个门面一个月。

  7月底的时候,陈先生知道了擅自转让门面的事情,于是让我搬出了店面,覃女士和他丈夫也按照房东的要求退还了门面的钥匙,另外还退还我7000元的转让费。可是后来因为剩余一万块钱的转让费发生纠纷,我将覃女士夫妇告上了法庭。

  经过了解,律师给我的意见是:

  本案主要涉及是无转租权能否主张返还转让费?

  转让费时建立在租赁合同的基础之上的,如果租赁合同无效的话,按照合同法的相关规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

  有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中房屋租赁合同约定,若覃某某转租或互换房屋使用时,须经房东陈某同意。《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

  而事实上覃女士与丈夫韦先生未经房东同意,也未得到房东追认,显然其与我达成口头转租协议效力无效。

  因此依法应当返还转让费。如果我不知情或者有理由相信覃女士与韦先生有权转让,那么我有权主张相应的损失,反之,应承担其过错(未尽其合理注意义务)相应的责任。

  最后法院认为,二被告与原告达成的口头转租协议无效,二被告基于该口头协议获得的门面转让费17000元应当退还给原告,但二被告仅返还门面转让费7000元,原告要求二被告返还余下的10000元,有事实及法律依据,予以支持。判决被告覃某某、韦某某返还原告宋某某门面转让费1万元。


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